종부세·보유세 개편

8월 3일 발표된 2026년 세제개편안 중 실생활 관심이 가장 큰 부동산 보유세(종부세·재산세)와 양도세 개편 내용을 정리한 문서임. 핵심 방향은 '주택 수' 기준 과세를 '주택 가액'과 '실거주' 중심으로 바꾸는 것으로, 몇 채를 갖고 있느냐보다 얼마짜리 집에 실제로 사느냐를 따지는 쪽으로 설계됨.^[1][2]

주의할 점: 이 내용은 아직 국회 통과 전인 정부안임. 8월 입법예고와 9월 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출되며, 심의 과정에서 기준선·세율이 수정될 수 있음.^[1][2]

종부세는 1세대 1주택 과세 기준이 공시가격 14억 원, 그 외는 9억 원으로 설정되고, 거주용 1주택이면서 시가 20억 원까지는 과세 대상에서 제외되는 것으로 설명됨. 공정시장가액비율은 2027년부터 70%, 3주택자 등은 2028년부터 80%로 단계 적용됨.^[1][2]

양도소득세는 보유 기간 중심의 장기보유특별공제가 '거주공제'로 전환돼 실제 거주 기간이 중요해지고, 비거주 1주택의 기본공제는 축소됨. 장기거주 공제한도는 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 낮아지는 일정이 담김.^[2][3]

종부세는 보유 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 기본공제를 빼고, 거기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든 다음 세율을 적용하는 구조로 설명됨. 계산식으로는 **과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율** 로 소개됨.^[6]

이 구조에서 공정시장가액비율이 오르면 공시가격이 그대로여도 과세표준이 커짐. 현행 60%에서 2027년 70%로 오르는 것이 세 부담 증가로 이어지는 경로가 여기임. 다만 확인된 자료에는 구체적인 세액 예시가 제시되지 않아, 실제로 얼마가 늘어나는지는 이 문서에서 단정하지 않음.^[6]

정부안에서 기본공제는 세 갈래로 나뉘는 것으로 소개됨. 실거주 1주택자는 14억 원, 비거주 1주택자는 9억 원이 적용됨. 같은 1주택이라도 실제로 사는지에 따라 공제액이 5억 원 차이가 나는 셈임.^[6]

다주택자는 고정액이 아니라 산식이 적용되는 것으로 전해짐 — **4억 원 + (5억 원 × 거주주택 공시가격 ÷ 전체 주택 공시가격 합계)**. 보유 주택 중 실제 거주하는 집의 비중이 클수록 공제가 커지는 구조로, '주택 수'가 아니라 '어디에 사는가'를 기준으로 삼겠다는 개편 방향이 계산식에 반영된 형태임.^[6]

다만 '실거주'와 '비거주'를 가르는 구체적 판정 기준(거주 기간·전입 요건 등)은 확인된 자료에서 제시되지 않음. 정부안 단계이므로 세부 기준은 시행령에서 정해질 것으로 보임.^[6]