종합부동산세

종합부동산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 주택과 토지를 유형별로 전국 합산해 부과하는 국세로 국세청이 안내함. 재산세(지방세)가 물건·관할별로 매겨지는 것과 달리, 종부세는 인별로 합산한 가액이 공제액을 넘을 때 고지된다고 설명됨.^[1][4][5]

과세 유형은 주택(부속토지 포함), 종합합산토지, 별도합산토지 세 갈래임. 상가·사무실 같은 일반건축물 자체는 재산세 대상이지만 종부세 주택분 대상은 아니라고 국세청이 구분함. 분리과세 토지(일부 농지·임야, 공장용지, 골프장 등)는 재산세만 매기고 종부세는 없다고 안내됨.^[1][2]

국세청은 합산배제신고에 대해 「일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9.16.부터 9.30.까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다」라고 안내한다. 2026년 9월 20일 기준으로 이 기간은 열려 있고 9월 30일에 닫힌다.^[6]

이 문장의 한정어를 그대로 읽어야 한다. 「일정한 요건을 갖춘」이라고 돼 있으므로 임대주택이라고 해서 모두 해당되는 것이 아니다. 또 「미분양주택 등」의 「등」은 열거가 닫혀 있지 않다는 뜻이다. 그 요건이 구체적으로 무엇인지는 이 안내 페이지에 적혀 있지 않아 본고는 확인하지 못했다. 해당 여부는 관할 세무서나 홈택스에서 확인해야 한다.^[6]

기한을 놓치는 경우와 관계가 깊은 것이 과세기준일이다. 국세청은 종합부동산세를 「과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금」으로 설명한다. 즉 6월 1일 보유 현황으로 납세의무가 정해지고, 신고는 9월, 납부는 12월이라는 서로 다른 시점이 한 해 안에 놓여 있다.^[6]

국세청이 공개한 식은 [유형별 전국합산 {공시가격×(1-감면율)} − 공제금액] × 공정시장가액비율임. 주택분은 공제 9억 원(1세대 1주택 12억 원, 법인 0원)에 공정시장가액비율 60%, 종합합산토지는 공제 5억 원에 100%, 별도합산토지는 공제 80억 원에 100%로 안내됨.^[1][2]

법령도 1세대 1주택자 공제 12억 원, 법인 등 0원, 그 외 9억 원으로 적음. 공시가격 전체에 세율을 바로 곱하는 구조가 아님. 공정시장가액비율이 오르면 같은 공시가격에서도 과세표준이 커진다고 국세청 흐름도가 보여 줌.^[2][3]

주택분은 2주택 이하와 3주택 이상에 세율표가 다르고, 법인 주택은 단일세율(2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%)로 안내됨. 산출세액에서 이미 부과된 재산세 상당액을 빼고, 1세대 1주택자는 연령·보유기간 세액공제(한도 80%)를 받을 수 있다고 함. 세부담상한은 전년 대비 150%로 안내됨.^[1][2]

납부기간은 매년 12월 1일부터 15일로 안내됨. 세액이 250만 원을 넘으면 분납할 수 있음. 구체적인 세율 칸과 개편 논의는 바뀌기 쉬우므로, 현재 고지 계산은 홈택스·세무서 자료를 보고, 제도 변경 논점은 종부세·보유세 개편 문서를 봄.^[1][5]

1세대 1주택자는 세대원 중 1명만 주택분 재산세 대상 1주택을 단독 소유한 거주자로 국세청이 정의함. 혼인·동거봉양은 일정 기간 1세대로 보고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등은 신청으로 1주택 특례를 받을 수 있다고 안내됨. 특례 주택도 과세표준에는 합산된다는 설명이 보도에 있음.^[1][5]